В регионах юга России сформировался «рынок покупателя» в сегменте оборота земель сельхозназначения
Другие факторы включают желание фермеров обеспечить себя кормами, что требует увеличения земельного банка. В то же время предложение земли для сельскохозяйственного производства очень и очень ограничено, что повышает не только спрос, но и цену на землю. Опрос крупнейших владельцев сельскохозяйственных земель показал, что в настоящее время они неохотно расстаются со своей землей, несмотря на то, что ее стоимость растет.
Великолепная пятерка с Дона
В 2021 году фермеры Южного федерального округа (ЮФО) получили один из самых больших урожаев зерновых (подробнее см. стр. 22). В конце лета начался динамичный рост цен на экспортную продукцию южных аграриев. По данным Росстата, темпы их роста в середине августа прошлого года составляли около 10%. В результате пшеница отгружалась через порты Азовского и Черного морей в среднем по 286 долларов США за тонну, а экспортная цена высокобелкового зерна достигла 300 долларов США.
Хотя большая часть доходов экспортеров была поглощена плавающими экспортными пошлинами, ситуация, тем не менее, позволила крупным сельхозпроизводителям на юге получить средства, часть которых была использована, в частности, для покупки новых земель.
“Выращивание сельскохозяйственных культур является высокопродуктивным сектором экономики, поэтому спрос на землю растет”. – сообщили BG в Министерстве сельского хозяйства и продовольствия Ростовской области. – По данным оперативного мониторинга, проводимого специалистами Министерства сельского хозяйства и продовольствия, в 2021 году в первую пятерку владельцев сельскохозяйственных земель на Дону входят фермерские хозяйства. Как правило, именно у них есть хребет. Площадь (каждого) хозяйства в Ростовской области превышает 120 000 гектаров”.
По данным министерства, наиболее заметный прирост его земельного банка в регионе в 2021 году был у группы сельскохозяйственных предприятий “Ресурс” из Ставрополья, которая увеличила свои площади в 1,5 раза. Для сравнения, группа предприятий “Светлый” добавила к площади только 2%, а агрохолдинг “Степь” – 1%.
В результате, по состоянию на конец июня 2022 года, региональная пятерка крупнейших владельцев сельскохозяйственных земель выглядит следующим образом: на первом месте – ГАП “Ресурс”, управляющий более 290 000 га, на втором – агрохолдинг “Степь” (более 220 000 га), на третьем – ГК “Светлый” (более 180 000 га). Крупнейший российский фермер, “Агрокомплекс Кубань” Н.И. Ткачева, имеет на Дону более 140 тысяч гектаров. В конце списка находится группа компаний “Юг Руси” (базируется в Ростове-на-Дону), которая имеет 126 000 га (см. таблицу).
Министерства сельского хозяйства Краснодарского и Ставропольского краев не ответили на запросы BG о земельных банках крупнейших латифундистов.
Покупали «не все подряд»
Сделка, которая значительно расширила земельный банк Государственного сельскохозяйственного предприятия “Ресурс” и сделала его лидером среди сельскохозяйственных землевладельцев, работающих в Ростовской области, стала крупнейшей на российском сельскохозяйственном рынке за последние годы. Ставропольская группа купила у Минбанка активы ростовской группы “Нива”, владевшей 130 000 га земли, за 2 млрд рублей. Николай Новоселов, управляющий директор компании BEFL, специализирующейся на аналитике агробизнеса, пояснил, что активы агробизнеса довольно часто приобретаются банками, которые затем ищут целевых покупателей. “Основной бизнес GAP Resurs – это птицеводство”. – сказал эксперт. – Компания работает в основном на юге России, приобретение активов крупного агропредприятия в Ростовской области может стать для компании (крупным) шагом для развития собственного растениеводства, а также основой для развития сырьевой базы для производства кормов.
Еще одной крупной сделкой, определившей динамику владения землей крупными южными землевладельцами, стала покупка активов трех сельскохозяйственных предприятий – “Высоцкое”, “Чапаевское” и “Заря” в Стараховичском районе (всего 24 000 га) ростовским агрохолдингом “Степь”. Например, ООО “Высоцкое” до покупки “Степией” принадлежало другому участнику рейтинга крупнейших латифундистов юга России – агропромышленной компании “Возрождение”. Однако покупка активов вместе с землей является частью долгосрочной стратегии Steppe. В 2020 году агрохолдинг приобрел сельскохозяйственную компанию “Родная земля” и арендовал участки “Зерно Дона” в Ростовской области. Андрей Недужко, генеральный директор “Степи”, в интервью “Ведомостям” объяснил такую стратегию и тактику желанием увеличить земельный банк в регионах с сильным экспортным потенциалом. Поэтому большая часть приобретенных холдингом земель находится в относительно непосредственной близости от портов Азовского моря – до 200 км. Такое расположение дает достаточно высокую рентабельность растениеводства на юге России, говорит Недужко, коэффициент которой может достигать 30-50% EBITDA.
“Для Степи (покупка сельскохозяйственных земель) является рациональной инвестицией”. – сказал Дмитрий Рылько, генеральный директор Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР). – Цель агрохолдинга – не переплачивать за землю, не скупать все подряд, а брать активы в хороших и перспективных регионах”.
По аналогичным причинам земельные банки были созданы не только крупнейшими агропредприятиями на юге России, но и более мелкими финансово сильными игроками. В частности, летом 2021 года группа компаний “Дон-Агро” приобрела “Рав-Агро-Рост”, хозяйство с 4 100 га пашни и молочной фермой в Миллеровском районе Ростовской области, за 145 млн рублей. В результате земельный банк Группы “Дон-Агро” увеличился на 6,5%, его общая площадь составила более 67 000 га. По словам председателя правления этой аграрной группы Марата Девлет-Кильдеева, расширение земельного банка соответствует ожиданиям инвесторов: земли “Рав Агро-Рост” расположены рядом с полями “Дон-Агро”.
Привлекательность южных земель для инвестиций подтвердила и сделка по покупке компанией Cosminvest (принадлежит миллиардеру Forbes Искандару Махмудову) активов ООО “ПКЗ Агро”, расположенного в Ростовской области. В результате сделки покупатель стал владельцем растениеводческого бизнеса компании, управляющей земельными участками общей площадью 32 000 га. Кроме того, “Косминвест” приобрел ферму ООО “Лиманский” в Семикаракорском районе Дона. Детали сделки не разглашаются.
В этом году несколько крупных игроков южного агропромышленного комплекса продолжили политику увеличения посевных площадей. В частности, по данным газеты “Коммерсантъ”, компания МТМ, связанная с агрохолдингом “Степь”, приобрела у банка “Траст” права требования к группе компаний “Зерно Дона”, земли которой агрохолдинг “Степь” ранее арендовал. По словам Николая Резниченко, партнера юридической фирмы Reznichenko Law Offices, сделка позволит Steppe получить преимущество в конкурсе по продаже активов должника. “Полученные средства будут направлены на удовлетворение требований правообладателя, а реальные затраты держателя долга на аукционе будут ниже, чем у независимых инвесторов”. – пояснил адвокат. В то же время существует риск продажи земли другому участнику торгов, если он предложит более высокую цену, пояснил Резниченко. Однако практика показывает, что в большинстве случаев аукцион выигрывает тот участник, который контролирует реестр долгов кредитора. По данным “Коммерсанта”, сумма сделки составила 4,3 миллиарда рублей.
Андрей Сизов, директор исследовательской компании “Совэкон”, отметил, что при таких условиях участки ГК “Зерно Дона” стоили для “Степи” в два раза меньше, чем при покупке по рыночной цене, которая в Ростовской области до конца 2021 года составляла около 150 000 рублей за гектар.
Спрос на сельскохозяйственные земли также обусловлен стремлением некоторых крупных игроков на сельскохозяйственном рынке к вертикальной интеграции своего бизнеса. В 2019 году по такому пути пошел один из крупнейших российских экспортеров зерна – Торговый дом “РИФ” (г. Ростов-на-Дону). Компания погасила долг в размере около 1 млрд рублей перед Московским индустриальным банком за “ЮгАгроХолдинг” (специализирующийся на производстве зерна). В результате ТД “РИФ” стал владельцем сельскохозяйственного предприятия площадью 30 000 га, расположенного в Куйбышевском, Тарасовском и Веселовском районах Ростовской области.
В мае 2022 года владелец РИФа Петр Ходыкин изменил структуру собственности зерноторговой компании. Ранее г-н Ходыкин контролировал РИФ через компанию GTCS TRADING (ОАЭ), но теперь является ее прямым владельцем. Как сообщают местные СМИ со ссылкой на экспертов, причиной таких действий руководства могло стать желание владельца избежать санкций и контрсанкций, проблем с банками, требований Федеральной налоговой службы по отчетности о зарубежных активах и т.д. Однако переход Петра Ходыкина в прямое владение РИФом компания объяснила его политикой развития, направленной на покупку новых активов и расширение земельного банка.
Будущие урожаи также могут повлиять на динамику спроса на землю. Прогнозы утешительны. Например, по оценкам аналитического центра “Русагротранс”, валовой сбор зерновых в России может составить 127 млн тонн. По оценкам министерства сельского хозяйства Ростовской области, донские аграрии соберут не менее 11,2 млн тонн зерновых и зернобобовых культур. Кубань, по данным краевой администрации, рассчитывает собрать 12,6 млн. тонн зерновых. Это близко к высокому уровню производства в 2021 году. В то же время ограничения на экспорт зерновых оказывают давление на рентабельность растениеводческих операций. До 30 июня этого года в России действовал полный запрет на экспорт зерновых. Как объяснил российский кабинет министров, целью такой меры является “защита внутреннего продовольственного рынка в условиях внешних ограничений”. На этом фоне количество слияний и поглощений может увеличиться, предположил Андрей Сизов. Эта динамика может выражаться не только в скупке активов мелких игроков крупными инвесторами, но и в перераспределении земельных банков среди лидеров рейтинга арендодателей.
Осенью 2021 года газета “Коммерсантъ” сообщила о планах “Агрокомплекса” выкупить у “Юга Руси” все пахотные земли – 200 000 га. Эксперты оценили возможную сумму сделки в 20 млрд рублей и заявили, что она станет крупнейшей на рынке за последние пять лет. Представители “Юг Руси Групп” опровергли эту информацию и заявили, что не планируют продавать землю, а скорее расширяют свой земельный банк.
Цена растет в полях
По словам Андрея Сизова, в настоящее время на юге России существует достаточно высокий спрос на плодородные земли “в благоприятных местах”. Этот спрос сместился в сторону участков земли, пригодных для производства зерновых, хотя ранее, в 2019-2020 годах, большинство сделок предоставлялось операторами сахарной промышленности. Однако сейчас спрос с их стороны значительно снизился, поскольку отрасль столкнулась с острым кризисом перепроизводства в сезоне 2019/20. По оценкам Союзроссахара, объем перепроизводства составит 2,2 млн, а падение цен – 30%: с 30 000 рублей за тонну до 19 500 рублей за тонну. Кроме того, спрос в некоторой степени сдерживается квотами на экспорт зерна за пределы ЕАЭС и переменными экспортными пошлинами. “В целом, однако, интерес покупателей к крупным участкам в 10 000 га в южных регионах остается (на достаточно высоком уровне)”. – заключил эксперт.
По мнению аналитиков BEFL, причиной роста интереса к выращиванию зерновых культур на юге России является развитие инфраструктуры: создание новых складов, строительство портовых терминалов и т.д. “Постепенный выкуп земельных участков из долевой собственности делает структуру прав на землю более прозрачной для покупателя. Свою роль играет и готовность животноводов производить собственные корма в связи с серьезным ростом цен на этот продукт (в первой половине 2022 года)”, – поясняют аналитики.
Процесс выкупа земли продвигается не очень быстро. Например, по данным Macon, 58% сельскохозяйственных земель в Краснодарском крае находятся в собственности физических лиц, большинство из которых владеют землей на правах совместной собственности. Однако доля “физических лиц” в кубанской земле постепенно снижается: только в 2019-2020 годах юридические лица купили у физических лиц 62 000 гектаров земли, увеличив свою долю в регионе на два процентных пункта.
Согласно исследованию BEFL, спрос на высококачественные и большие участки земли, готовые для продуктивного крупномасштабного сельского хозяйства, и предпочтительно на уже налаженные сельскохозяйственные операции с впечатляющей базой урожайности, способствовал созданию “рынка продавца”, на котором цены на сельскохозяйственные земли взлетели за очень короткий период – менее чем за год.
По данным Forbes, земельные банки крупнейших землевладельцев Ростовской области в этом году выросли в цене на 75%. И это несмотря на то, что в большинстве случаев эти области мало изменились, если вообще изменились. В частности, участки агрокомплекса Ткачева подорожали с 89 миллиардов рублей до 152 миллиардов рублей, “Степь” – с 48 миллиардов до 74 миллиардов рублей, “ГАП Ресурс” – с 32 миллиардов до 41 миллиарда рублей, ГК “Юг Руси” – с 19 миллиардов до 30 миллиардов рублей, ГК “Светлый” – с 18 миллиардов до 22 миллиардов рублей.
В прошлом году BEFL оценила стоимость одного гектара сельскохозяйственных земель в Краснодарском крае в 220 000 рублей. По новым данным компании, эта цифра уже достигла 370 тысяч рублей (рост почти на 70%).
По мнению экспертов, такой динамике способствует высокий спрос и дефицит ликвидных участков. Самые дорогие участки земли на Кубани – это виноградники. Их цена, по словам Макона, в Темрюкском районе Краснодарского края, например, составляет около 425 000 рублей за гектар. На втором месте – пахотные земли, которые продаются по 385 000 рублей за гектар. Однако аналитики отмечают, что рынок сельскохозяйственных земель на Кубани достаточно закрыт: даже крупные хозяйства зачастую не раскрывают информацию о сделках с землей.
Еще одним фактором, повлиявшим на рост цен, стало сокращение количества земельных участков, выделенных для сельскохозяйственных целей. На Кубани, например, эта проблема стоит особенно остро. Причина этого в том, что в течение долгого времени участки земли, пригодные для сельского хозяйства, “продавались” под жилую застройку. Например, Дмитрий Лоцманов, депутат Законодательного собрания страны, упомянул о строительстве домовых поселков на 567 га в Горячем Ключе. В Анапе владельцы вывели из сельскохозяйственного использования 255 гектаров земли. В целом, согласно исследованию ученых из Федерального сельскохозяйственного научного центра в Ростове и Донского государственного технического университета, только с 2014 по 2018 год Кубань потеряла около 28 000 гектаров сельскохозяйственных земель.
Весной 2021 года власти Краснодарского края приняли региональный закон, запрещающий включать сельскохозяйственные земли в границы населенных пунктов. Это помогло. В прошлом году, по данным Краснодарстата, посевная площадь в регионе увеличилась на 1% и составила 3,8 млн. га.
Над Доном, по данным Ростовстата, площадь сельскохозяйственных угодий растет достаточно стабильно. Однако темпы роста низкие: например, в период с 2016 по 2020 год этот показатель увеличился с 4,5 млн га до 4,7 млн га, или менее чем на 5%.
